Die Wohnungspolitik in Luxemburg ist ein Desaster. Die Entgleisung am Wohnungsmarkt ist so schlimm und vielschichtig, dass sie nicht mit einem Wundermittel zu beheben ist. déi Lénk sind jedoch der Meinung, dass ein Umschwung ohne konsequentes Eingreifen der öffentlichen Hand undenkbar ist.

Die Gemeinden verfügen in diesem Zusammenhang über umfangreiche Mittel, sei es durch die Bebaubungspläne (PAG, PAP) im Rahmen der kommunalen Raumplanung, sei es bei der Besteuerung leerstehender Wohnungen und brachliegender Bauflächen, sei es bei der Information und dem Schutz von MieterInnen und WohnungsbesitzerInnen und natürlich beim Bau von öffentlichen Wohnungen. Doch trotz dieses großen Aktionsradius bleiben die meisten Gemeinden der Wohnungskrise gegenüber passiv.

Um die Lage zu verbessern, haben déi Lénk viele konkrete Vorschläge ausgearbeitet, die mehrheitlich kurz- bis mittelfristig von den Gemeinderäten umzusetzen sind.

I) Öffentlicher Wohnungsbau

Eine der am häufigsten angeführten Hauptursachen für die Wohnungsnot ist der Mangel an Bauflächen. Den Zahlen des Observatoire de l’Habitat (LISER) für das Jahr 2013 (rezenteste Zahlen) zufolge, weisen die allgemeinen Bebauungspläne der Gemeinden jedoch aktuell immerhin 2.719 Hektar freie Bauflächen aus. Diese Fläche könnte Wohnraum für 160.000 Menschen Platz bieten, was ungefähr der aktuellen Bevölkerungszahl der Haupstadt einschließlich Ballungsraum entspricht. Bei 36,6% bzw. 995 Hektar dieser Bruttobaufläche handelt es sich um sogenannte Baulücken, Flächen also, die kurzfristig mithilfe eines PAP oder einer Baugenehmigung erschlossen werden könnten. Die Nichtnutzung dieser Bauflächen ist hauptächlich der Tatsache geschuldet, dass sie sich zu ¾ im Besitz von Privatpersonen befinden und es weder Anreize noch Sanktionen gibt, die diese BesitzerInnen ermuntern bzw. zwingen würden, die Flächen zu bebauen. Ein Großteil dieser Bauflächen befinden sich zudem im Besitz von Baupromotoren oder einigen wenigen Famillien. Das oftmals unbegründete Brachliegen von Bauflächen kann nicht länger zugelassen werden, denn diese Flächen werden dringend für den Bau von neuen Wohnungen gebraucht. Für déi Lénk ist der Bau neuer öffentlicher Wohnungen der wichtigste Baustein einer verantwortungsvollen und effizienten Wohnungspolitik.

→ déi Lénk macht folgende Vorschläge

Die Gemeinden müssen alle zur Verfügung stehenden rechtlichen Mittel einsetzen, um das in den allgemeinen Bebauungsplänen (PAG) vorgesehene Bauland zu erschließen und leerstehende Wohnungen zu mobilisieren. Nur so kann die Spekulation erfolgreich bekämpft werden.
• Die bereits angenommenen partikularen Bebauungspläne (PAP) müssen schneller umgesetzt werden.
o Indem die für den Bau bestimmten Flächen in den dafür vorgesehenen Gebieten per Anordnung schneller bebaut werden. Laut dem Gesetz von 2004 bezüglich der Gemeindeplanung und der urbanistischen Entwicklung, kann ein Gemeinderat einen Baulandbesitzer auf Basis einen Bebauungsplans und eines Pflichtenkatalogs zugunsten der Gemeinde enteignen, wenn dieser der Aufforderung des Gemeinderates mit dem Bau zu beginnen nach 3 Jahren immer noch nicht nachgekommen ist. Während dieser Prozedur kann die Gemeinde eine Steuer aufgrund der Zweckentfremdung der Fläche zu Lasten des Besitzers erheben.
• Die im Pacte Logement Gesetz von 2008 vorgesehenen Mittel in ganzen Umfang ausnutzen:
o Indem die Gemeinde ihr Vorverkaufsrecht bei allen Baulandverkäufen nutzt;
o Indem die in Geimendebesitz befinlichen Baulücken in Zusammenarbeit mit den öffentlichen Promotoren bebaut werden;
o Indem der Anteil an erschwinglichem Wohnraum, der aktuell bei Bauprojekten verlangt wird, höher angesetzt wird als die derzeit gültigen 10%;
o Indem eine Steuer auf ungenutzten Bauflächen und auf aus Spekulationsgründen leerstehenden Wohnungen erhoben wird;
o Indem eine differenzierte Grundsteuer mit einem maximalen Hebesatz von 500 auf brachliegendem Bauland eingeführt wird.

Der private Wohnungsmarkt kann den Bedarf an Wohnraum sichtlich nicht erfüllen. Die öffentliche Hand muss deshalb mehr Verantwortung beim Wohnungsbau übernehmen. déi Lénk haben hierzu neue Vorschläge ausgearbeitet:
• Zukünftig soll eine Gemeinde alle sich in ihrem Besitz befindlichen Bauflächen erschließen und wenn möglich zusätzliche erwerben. Diese ambitionnierte Baupolitik kann mithilfe von Bankkrediten oder im besten Fall mit öffentlichen Mitteln aus dem luxemburgischen Rentenfonds (FDC) finanziert werden. Diese Art von Investitionen ist in der Strategie des Rentenfonds ausdrücklich vorgesehen, da 5% seiner Reserven für Immobilienprojekte in Luxemburg vorgesehen sind.
• Gemeinden sollen ihre Wohnungsbaupolitik mithilfe einer Mehrwertabgabe auf Bauland finanzieren können. Wenn Grundstücke im Rahmen der Bebauungspläne vom Gemeinderat neu als Bauland ausgewiesen werden, gewinnen sie durch diesen Entscheid stark an Wert. Wir wollen, dass die Gemeinden einen Teil dieser Wertsteigerung mit einer Mehrwertabgabe abschöpfen können. Die so generierten Mittel können zur Entschädigung von benachteiligten Grundbesitzern eingesetzt oder für den Zukauf von Bauland eingesetzt werden. Die Gemeinden könnten auf diesem Weg ihren finanziellen Aktionsradius im Wohnungsbau erweitern und u.a. ihr Vorkaufsrecht bei Baulandverkäufen stärker nutzen.
• Gemeinden dürfen kein eigenes Bauland mehr verkaufen, sondern sollen sie per Emphyteuse für Bauprojekte zur Verfügung. Auf diesem Weg könnte der Baupreis für Wohnungen um die Hälfte reduziert werden und ein immer größerer Teil der Bauflächen dem Privatmarkt und der Spekulation entzogen werden.
• Gemeinden müssen prioritär Mietwohnungen bauen, um so der steigenden Nachfrage für diese Wohnform entgegenzuwirken. Außerdem tragen die Gemeinden eine große Verantwortung bei der Unterbringung von Menschen mit Behinderungen, von armen Menschen, von Studenten sowie von Geflüchteten. Diese Wohnungsprojekte werden zu 100% vom Staat finanziert und sollen mindestens 10% des kommunalen Immobilienparks ausmachen.
• Gemeinden müssen Mietwohnungen für Geflüchtete (BPI – bénéficiaire de protection internationale) und Menschen, die für Wohnhilfen in Frage kommen, zur Verfügung stellen. Das Wohnungsbauministerium hat die Gemeinden im Rundbrief N°3324 vom 24. November 2015 hierzu aufgefordert, nachdem die Zahl der Geflüchteten in den Vorjahren stark angestiegen war. Finanziell würde der Bau dieser Wohnungen keinen großen Aufwand darstellen, der Großteil der Kosten würde nämlich vom Staat übernommen.
• Die Gemeinde muss im Besitz aller Wohnungen bleiben, die sie selbst gebaut hat. Die Mieteinnahmen erlauben es die für den Bau aufgenommenen Kredite abzubezahlen und stellen langfristig sichere Zusatzeinnahmen für den Gemeindehaushalt dar.
• Gemeinden müssen ihre Parkschlüssel bei Neubauten nach unten revidieren, denn der Bau von zuvielen Parkmöglichkeiten (oft unterirdisch) generiert zu große finanzielle und ökologische Kosten. In Zukunft sollten die Parkplätze getrennt von den Wohnräumen geplant und gebaut werden, um so Platz und Baukosten einzusparen.
• Es darf nicht in allen Gemeinden und Regionen gleich viel gebaut werden, sondern nur in denen in der Landesplanung vorgesehenen und prioritär zu entwickelnden Gebieten des Landes. Kleinere Gemeinden in ländlichen Gegenden haben oft Probleme bei der Bewältigung der durch das schnelle Wachstum entstehenden Infrastrukturkosten und sind meistens nur ungenügend an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden.

II) Den bestehenden Wohnraum nutzen

Obwohl der verstärkte öffentliche Wohnungsbau die Grundlage für die Bekämpfung der Wohnungsnot bildet, werden die eben angeführten Instrumenter erst mittel- bis langfristig ihre Früchte tragen. Um kurzfristig für Entlastung zu sorgen, müssen schnell wirkende Mittel eingesetzt werden.

Zur Zeit stehen in Luxemburg zwischen 10.000 und 20.000 Wohnungen leer. Die Tatsache, dass der Leerstand nicht genauer beziffert werden kann, zeigt eindrücklich, dass der Staat und die kommunalen Entscheidungsträger die Augen vor dem Problem verschließen. Dabei verfügen die Gemeinden bereits heute um Möglichkeiten, um leerstehende Wohnungen zu identifizieren und wieder nutzbar zu machen.

In den letzten Jahren ist zudem der Wunsch nach einem gemeinschaftlichen Leben und somit einer Teilung bereits existierender Wohnräume in zahlreichen gesellschaftlichen Initiativen und Projekten im Bereich Wohnen zum Ausdruck gekommen.

→ déi Lénk macht folgende Vorschläge

III) Die Rechte der MieterInnen stärken

Die Preisexplosion auf dem Wohnungsmarkt geht vor allem zu Lasten der MieterInnen. Zwischen 2007 und 2016 ist der Anteil der MieterInnen, die mehr als 40% ihres Einkommens für Miete und Nebenkosten aufbringen müssen von 13,7% auf 26,3% gestiegen (Sozialalmanach 2016 der CARITAS).

déi Lénk haben schon zahlreiche Vorschläge ausgearbeitet um die Rechte der MieterInnen zu stärken und um ihre finanzielle Situation zu verbessern, sei es bei der Gesetzgebung oder auf kommunaler Ebene.

→ déi Lénk macht folgende Vorschläge

Résolution sur le logement

La politique du logement menée au Luxembourg est un véritable désastre. Le dévoiement de la situation du logement est tellement grave et complexe qu’il n’existe plus une seule solution miracle qui puisse résoudre tous les problèmes. Pour déi Lénk il est pourtant évident qu’un revirement n’est possible qu’avec l’intervention conséquente des pouvoirs publics.

Les communes disposent dans ce contexte de moyens importants, que ce soit en matière de planification territoriale à travers les PAG et PAP, que ce soit en matière de taxation de logements inoccupés et de terrains non bâtis, que ce soit en matière d’information et de protection des locataires et des propriétaires de logements et bien sûr en matière de construction de logements publics. Mais malgré ce champ d’action important, les communes restent pour la plupart passives face à la crise sans issue prévisible.

Pour changer la donne, déi Lénk a développé plusieurs propositions concrètes dont la majorité peut être mise en pratique par les conseils communaux à court et moyen terme.

I) Construction de logements

Une des raisons souvent évoquées pour le manque de nouvelles constructions de logements est la pénurie de terrains constructibles. Pourtant, d’après des chiffres prélevés par l’observatoire de l’habitat (LISER) en 2013 (chiffres les plus récentes disponibles), il existe actuellement 2.719ha de terrains constructibles au Luxembourg répertoriés en tant que tels dans un PAG (plan d’aménagement général). Cette surface pourrait héberger aux environs de 160.000 personnes, ce qui équivaut au nombre de personnes vivant actuellement à Luxembourg-ville et sa périphérie. De cette disponibilité brute de terrains constructibles, 36,6% soit 995 hectares, sont du type ‘Baulücken’, càd. qu’ils pourront être viabilisés immédiatement via un PAP ou simplement via une autorisation de bâtir. Une raison pour la non-exploitation de ce potentiel de terrains constructibles est que 3/4 de ces terrains sont détenus par des personnes physiques, et qu’il n’existe ni d’incitations ni de sanctions qui motiveraient voire forceraient les propriétaires à les développer. Il faut aussi noter que la plus grande partie de ces terrains est détenue par quelques promoteurs et familles. Ne pouvant plus tolérer la rétention de terrains constructibles pour des raisons souvent infondées, déi Lénk propose de faire de la construction de nouveaux logements publics la priorité et la pièce maîtresse d’une politique de logement efficace.

→ déi Lénk fait les propositions suivantes

Les communes doivent mettre en oeuvre tous les moyens dont elles disposent en vertu de la loi, pour mobiliser les terrains à bâtir existants dans le cadre du PAG ainsi que les logements non utilisés, et combattre ainsi la spéculation.
• accélérer l’exécution des plans d’aménagement particuliers (PAP) votés.
o en ordonnant l’affectation à la construction de terrains non bâtis situés dans les zones destinées à être bâties. En effet, selon la loi de 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, si dans les trois ans, l’ordre définitif du conseil communal n’a pas été suivi d’effet, la commune peut entamer une procédure d’expropriation à son propre profit sur base d’un projet d’aménagement, d’un programme et d’un cahier des charges des ventes et des locations. En attendant, la communa pourra percevoir une taxe annuelle de non-affectation à la construction du propriétaire, de l’emphytéote ou du superficiaire.

• utiliser pleinement les moyens de la loi pacte logement de 2008:
o en faisant valoir son droit de préemption à l’occasion de toute vente de terrains;
o en développpent les terrains du type “Baulücken” appartenant à la commune, tout en coopérant avec un promoteur public (existant ou à créer) dans le but de lancer de nouveaux projets de construction sur les terrains lui appartenant;
o en exigeant la construction de logements à coût modéré au-delà des 10% qui correspondent au minimum légal;
o en percevant une taxe spécifique sur les terrains vacants, et en taxant les logements vacants pour des raisons spéculatives;
o en introduisant un impôt foncier différencié au taux multiplicateur maximum de 500 sur les terrains à bâtir à des fins d’habitation.

Le marché de construction privé de logements ayant visiblement échoué à répondre aux besoins des citoyen(ne)s, une bonne partie des nouvelles construction doit dorénavant être assurée par la main publique. déi Lénk propose ci-après de nouvelles pistes en termes de construction publique:
• les communes doivent développer tous les terrains leur appartenant et en acheter de nouveaux. Des sources de financement peuvent être des emprunts bancaires, si la situation financière de la commune le permet, ou encore les réserves du Fonds de compensation (FDC), dont la stratégie d’investissement prévoit déjà aujourd’hui que 5% des réserves disponibles soient investies dans le secteur de l’immobilier national. Le FDC devrait aussi renoncer à sa stratégie de rendement maximale afin de faciliter l’octroi de prêts. Une piste supplémentaire est le prélèvement d’une taxe sur la plus-value générée en cas de reclassement d’un terrain (p.ex. d’un terrain agricole en un terrain à bâtir);
• les communes ne doivent plus revendre les terrains leur appartenant, mais les mettre à disposition pour des projets de construction via des baux emphytéotiques. L’acquisition d’un terrain constituant quasiment la moitié des frais de construction, les frais pourront être réduits de façon significative. De cette façon, de plus en plus de terrains seront soustraits à la spéculation et au marché privé;
• les communes doivent renforcer la construction de logements locatifs pour répondre au besoin croissant pour ce type de logement. De même, elles doivent construire (ou rénover) des logements spécifiques dédiés aux personnes démunies, étudiants, réfugiés, dont jusqu’à 100% seront financés par l’Etat. Ces logements locatifs spécifiques doivent à terme constituer au moins 10% du parc immobilier total de la commune;
• les communes doivent créer des logements locatifs pour des bénéficiaire de protection internationale (BPI) et des personnes éligibles pour des aides au logement locatif tel que cela est prévu dans la circulaire N°3324 du Ministère du Logement du 24 novembre 2015. Celle-ci a été élaborée en réponse au nombre accru de demandeurs de protection internationale (DPI) au cours de ces dernières années. La création de logements dans le cadre de cette circulaire ne générera guère de coûts additionnels pour les communes, comme le gros des coûts sera pris en charge par l’Etat;
• les communes doivent rester propriétaires de tous les logements qu’elles construisent. Les futures rentrées de loyers permettront de rembourser d’éventuels emprunts nécessaires pour la construction. À long terme, les loyers constitueront des recettes supplémentaires pour la commune dès remboursement du prêt;
• Les communes doivent devenir des acteurs puissants dans le foncier communal, et elles doivent utiliser davantage leur droit de préemption à l’occasion de ventes de terrains
• Les communes doivent réduire le taux d’emplacements de stationnement à construire par unité d’habitation, qui constitue un facteur de coût important et qui est contreproductif d’un point de vue écologique. A terme, les emplacements devraient être complètement détachées des bien construits;
• Il faut prévoir des constructions plutôt dans des régions centrales et bien développés (p.ex. bonne connexion transports publics) et éviter les régions rurales. Les petites communes ont du mal à supporter les coûts de développement et sont souvent mal connectées aux transports en commun.

II) Exploiter les surfaces habitables existantes

La construction de logements constituant la base d’une politique du logement, il faut admettre que l’impact se situera plutôt dans le moyen terme. Si l’on veut lutter dans le court terme contre la pénurie importante de logements au Luxembourg, il faudra mettre en musique des solutions rapidement réalisables.

À l’heure actuelle, on compte entre 10 000 et 20 000 logements vides au Luxembourg. Le fait que des chiffres plus précis ne peuvent être obtenus montre déjà à quel point l’État et les responsables locaux refusent de reconnaître le problème et de le considérer comme une opportunité. Pourtant, les communes ont déjà aujourd’hui la possibilité d’identifier des logements vides et de mettre en œuvre des mesures pour les mobiliser. mais le courage politique pour ce genre de décisions fait souvent défaut. C’est pourquoi la priorité d’une politique du logement responsable à court terme doit être de chiffrer les logements vides et de les exploiter rapidement;

Puis, de plus en plus de projets émanant de la société civile montrent qu’il existe une certaine volonté pour le partage de surfaces habitables existantes, et donc pour la vie en communauté.

→ déi Lénk fait les propositions suivantes

III) Renforcer les droits des locataires

Les locataires sont les principales victimes de la flambée des prix du logement. Selon l’Almanach social de 2016 de Caritas, le pourcentage de locataires du 1er quintile de revenus qui ont dépensé plus de 40% de leur revenu disponible en frais de loyer et charges locatives est passé de 13, 7% à 26,3 % entre 2007 et 2014.

déi Lénk a fait des propositions concrètes à propos de la législation sur le bail à loyer et concernant la protection des locataires au niveau communal.

→ déi Lénk fait les propositions suivantes